الأسئلة الشائعة والمهمة
سؤال عن البيع
الجواب القصير هو: نعم، من الممكن أن تنخفض قيمة المنازل في سوريا عموماً، وفي دمشق خصوصاً، بعد انتصار الثورة، ولكن ذلك ليس مضموناً ويتوقف على عدة معطيات:
أسباب قد تؤدي إلى انخفاض الأسعار:
أسباب قد تؤدي إلى انخفاض الأسعار:استقرار سياسي جديد وتغيير في موازين القوى:
في حال حدث انتقال سياسي فعلي، فقد تؤدي إعادة هيكلة الدولة والمؤسسات إلى إعادة تقييم الأصول العقارية، خاصة تلك المرتبطة بالفساد أو الاستيلاء غير المشروع.
العقارات التي يملكها متنفذون أو مرتبطة بالنظام قد تُعاد إلى الدولة أو تخضع لإصلاح قانوني.
عودة اللاجئين:
ملايين السوريين في الخارج قد يعودون، ما يؤدي إلى زيادة العرض في السوق إذا قرر كثيرون بيع ممتلكاتهم.
البعض قد يحتاج إلى سيولة، فيبيع بسعر منخفض.
إصلاح قوانين الملكية:
إمكانية إلغاء أو مراجعة قوانين كالقانون 10 أو المرسوم 66 قد يؤدي إلى إعادة توزيع بعض الأراضي والممتلكات، مما يخلق وفرة ويخفض الأسعار.
الوضع الاقتصادي المتدهور:
رغم الانتصار السياسي، فإن الاقتصاد يحتاج وقتاً طويلاً للتعافي. ضعف القوة الشرائية قد يعني انخفاضاً في الطلب، وبالتالي في الأسعار.
أسباب قد تمنع انخفاض الأسعار أو تؤدي إلى ارتفاعها:
أسباب قد تمنع انخفاض الأسعار أو تؤدي إلى ارتفاعها:الطلب على السكن في دمشق:
دمشق تبقى العاصمة، ومركز جذب دائم بسبب توفر الخدمات والوظائف. هذا قد يبقي الأسعار مرتفعة نسبياً مقارنة بباقي المناطق.
قلة المشاريع الجديدة:
دمار البنية التحتية، وضعف التمويل، قد يبطئ من حركة البناء، مما يقلل العرض مقارنة بالطلب المتوقع، خاصة إذا عاد اللاجئون بأعداد كبيرة.
تحويل الأموال من الخارج:
المغتربون قد يستثمرون في العقارات عند عودتهم أو في مرحلة إعادة الإعمار، مما يدعم الأسعار
✅ العوامل التي تحدد قيمة المنزل القديم مقارنة بالجديد:
1. الموقع:
في دمشق، الموقع هو العامل الأهم. منزل قديم في أبو رمانة، المالكي، المزة القديمة، أو باب توما مثلاً، قد يكون أغلى من منزل جديد في ضاحية بعيدة مثل ضاحية قدسيا أو مشروع دمر.
القرب من مراكز العمل والخدمات (مستشفيات، مدارس، مواصلات) يعطي ميزة كبيرة حتى للمنازل القديمة.
2. البناء الإنشائي:
الكثير من الأبنية القديمة في دمشق شُيّدت بجودة عالية (خاصة في الستينات والسبعينات).
إن كانت الأساسات والجدران سليمة، والهيكل متماسك، فإن قيمة البناء تبقى جيدة.
3. حالة التشطيب والتجديد:
منزل قديم مجدد بالكامل (تمديدات كهربائية وسباكة جديدة، مطبخ حديث، أرضيات جيدة…) قد يوازي أو حتى يتفوق على منزل جديد في التشطيب.
كثير من “المنازل الجديدة” تكون بتشطيب تجاري منخفض الجودة.
4. الطابع التراثي أو المعماري:
بعض البيوت القديمة في دمشق القديمة أو في مناطق ذات طابع معماري مميز تُعتبر “عقارات مميزة” وتُباع بأسعار عالية جداً.
5. العمر الزمني مقابل العمر الوظيفي:
الأبنية في سوريا عموماً مصممة لتعيش 80–100 سنة على الأقل إذا تم صيانتها.
لذلك، عمر 50–60 سنة لا يعني بالضرورة أنها غير صالحة للسكن أو فقدت قيمتها.
❌ لكن، متى يفقد المنزل القديم قيمته؟
إذا كان البناء متهالكاً، أو فيه تشققات بنيوية.
إذا كان في منطقة مهددة بالإزالة أو إعادة التنظيم (مثلاً مشاريع تنظيم القابون، جوبر…).
إذا كانت البنية التحتية (كهرباء، ماء، صرف صحي) منهارة ولم يتم تجديدها.
إذا كان في بناء قديم مشترك يعاني من مشاكل في الملكية أو الميراث، مما يصعب بيعه.
يعتمد على نوع الاستثمار والهدف منه.
إذا كان الهدف حفظ القيمة من التضخم، فالعقار يبقى وسيلة مقبولة نسبياً.
لكن، في ظل غياب الضمانات القانونية، واحتمالية التغييرات السياسية، فإن المخاطر كبيرة.
من الأفضل التركيز على عقارات سكنية جاهزة ومؤجرة، وتجنب الأراضي أو المشاريع غير المكتملة.
إذا كنت بحاجة فعلية للسكن، فقد يكون الشراء ضرورياً الآن.
أما إن كان الهدف استثماري أو للادخار، فـالانتظار قد يكون أذكى، لأن الأسعار قد تشهد تراجعاً بعد الاستقرار السياسي أو في مرحلة إعادة الإعمار.
يجب التحقق من السند في الدوائر العقارية الرسمية (السجل العقاري أو المالية).
الابتعاد عن “وكالات البيع غير القابلة للعزل” لأنها تُستخدم أحياناً للتهرب من نقل الملكية الحقيقي.
من الأفضل توكيل محامٍ محلي موثوق لفحص الوثائق.
هذه العقارات معرضة للطعن القانوني مستقبلاً.
في حال فتح ملفات العدالة الانتقالية، قد تعود ملكيتها لأصحابها الأصليين.
شراء عقار عليه شكوك أو خلافات قانونية حالياً يعتبر مخاطرة كبيرة.
من المرجح ذلك، خصوصاً في مرحلة إعادة الإعمار.
الحكومات الجديدة غالباً ما تلجأ إلى الضرائب على الملكيات لتمويل الخدمات.
من المتوقع فرض ضرائب على الشقق الفارغة أو العقارات غير المشغولة.
لكن يمكن أن تُرفق هذه الضرائب بمزايا، كحقوق تمويل، أو إعفاءات لأصحاب الدخل المحدود.