عقارات24 · دليل القراءة

كيف يُقرأ مؤشر عقارات24؟

رقم واحد يلخّص ظروف عروض الأسبوع على المنصة. صُمم ليفهمه من يتابع السوق يومياً، ومن يدخل التقرير لأول مرة.

العودة إلى تقرير الأسبوع التفاصيل للمنهجية

للقارئ العام ماذا يعني الرقم، وما الذي لا يعنيه. للخبير العقاري الأوزان، التحويل الأسبوعي، وحدود الضجيج.

في ثلاث جمل

  1. 50 تعني أن الأسبوع يشبه الأسبوع الماضي.

    فوق 50: ظروف العرض أقوى هذا الأسبوع. تحت 50: ضغط أكبر في العروض.

  2. المصدر هو إعلانات عقارات24، لا دفاتر الكتّاب.

    نقيس أسعار الطلب وحركة النشر والمشاهدة على المنصة. هذا ليس مؤشراً رسمياً لأسعار الصفقات.

  3. رقم أسبوعي للمقارنة، لا حكم على حيّ بعينه.

    استخدمه مع تقرير الأسبوع: النبض، الأخبار، وقراءة الخبير. لا يسعّر عقارك وحده.

مقياس من 0 إلى 100

فكّر فيه كميزان حرارة أسبوعي لظروف العرض. الخط في المنتصف هو نقطة الحياد.

  • أقل من 50: العروض أضعف أو أهدأ من الأسبوع السابق.
  • قرب 50: لا مفاجأة كبيرة في حجم العرض أو أسعار الطلب.
  • أعلى من 50: نشاط أو أسعار طلب أو اهتمام أعلى هذا الأسبوع.

ماذا يقيس، وماذا لا يقيس

نعم

  • أسعار الطلب على الإعلانات الجديدة هذا الأسبوع.
  • حجم النشر للبيع والإيجار، والمخزون النشط.
  • اهتمام المستخدمين (المشاهدات) مقارنة بالأسبوع السابق.
  • أخبار وقرارات يختار المحرر أن تدخل الحساب.

لا

  • أسعار الصفقات الموثّقة أو تقييم رسمي للأحياء.
  • توقّع سعر بيع لعقارك خلال أسبوع.
  • مؤشر بورصة أو قياس للاستثمار الأجنبي المباشر.
  • بديل عن معاينة العقار أو دراسة الحي على الأرض.

كيف يُبنى الرقم

ثلاث خطوات تتكرر كل أسبوع. لا نموذج سري: إعلانات، ثم تغيّر أسبوعي، ثم رقم واحد.

  1. 1

    نجمع عروض الأسبوع

    من إعلانات المنصة: أسعار الطلب، عدد العروض الجديدة، المشاهدات، ومدة بقاء الإعلان.

  2. 2

    نقارن بالأسبوع السابق

    كل ركيزة تُترجم إلى درجة حول 50. ارتفاع أسبوعي يرفع الدرجة، والتراجع يخفضها.

  3. 3

    نركّب المؤشر

    ست درجات بأوزان مختلفة تُصبح رقماً بين 0 و100. النشاط أثقل من التنظيم، حتى لا يبتلع خبر واحد الصورة.

المؤشر الوطني من 14 محافظة

كل محافظة تُحسب وحدها من إعلاناتها على المنصة. المؤشر الوطني متوسط مرجّح لتلك المحافظات فقط.

  • تساهم المحافظة إن وُجدت عيّنة كافية.

    الحدّ الأدنى: 12 إعلاناً نشطاً مربوطاً بالمحافظة. دون ذلك تُستبعد من الرقم الوطني وتُعطَّل في القائمة.

  • عامل المحافظة = حصتها من العروض النشطة المساهِمة.

    دمشق بآلاف الإعلانات أثقل من محافظة بعشرات فقط. المحافظة غير المساهمة عاملها صفر.

  • الخريطة تعرض سوريا كلها أو محافظة واحدة.

    الرمادي محايد بين 48 و52. الأخضر الفاتح انحراف بسيط (مقبول أو أضعف قليلاً)، والغامق انحراف أوضح (قوي أو ضعيف جداً). البيج لا يساهم. الإطار الذهبي للمحافظة المختارة.

الركائز الست

كل ركيزة درجة من 0 إلى 100. الشريط يبيّن وزنها في الرقم النهائي.

النشاط

كم عرضاً جديداً للبيع والإيجار نُشر هذا الأسبوع، وكم إعلاناً ما زال نشطاً.

الوزن 1.2 · نحو 24٪ من المؤشر

الأسعار

وسيط أسعار الطلب على الإعلانات الجديدة — ما يطلبه البائع، لا ما أُغلق في دائرة العقارات.

الوزن 1.0 · نحو 20٪ من المؤشر

الاهتمام

مشاهدات الإعلانات: هل يتصفّح الناس أكثر أم أقل من الأسبوع الماضي؟

الوزن 0.8 · نحو 16٪ من المؤشر

الأخبار

خبر عقاري مهم يحرّك السوق فقط إذا اختار المحرر أن يؤثر على المؤشر.

الوزن 0.7 · نحو 14٪ من المؤشر

الخبير

قراءة تحريرية للأسبوع: تفاؤل، حياد، حذر، أو ضغط.

الوزن 0.7 · نحو 14٪ من المؤشر

التنظيم

قرارات وتراخيص وتنظيمات. تبقى محايدة حتى يربطها المحرر بخبر.

الوزن 0.6 · نحو 12٪ من المؤشر

للخبير: المنهجية كما تُحسب

هذه الطبقة لمن يراجع الأرقام أسبوعياً أو يقارن المؤشر بمصادر أخرى. القارئ العام يمكنه التوقف عند الركائز أعلاه.

تحويل الركيزة

الدرجة = 50 + حد (التغيّر الأسبوعي٪ × 1.5 ، بين −25 و +25)

المؤشر = متوسط مرجّح لمحافظات ذات عيّنة كافية، ثم ست درجات داخل كل محافظة (مجموع أوزان الركائز = 5.0)

التشبّع والحدّ

تغيّر أسبوعي بنحو ±16.7٪ يثبّت الركيزة عند 25 أو 75. سلسلة واحدة صاخبة لا تستطيع ابتلاع المؤشر: سقف الركيزة ±25 نقطة حول الحياد.

الأخبار التحريرية

الخبر لا يحرّك AMI إلا إذا وُسم بأنه يؤثر على المؤشر. الأثر المنخفض / المتوسط / المرتفع يضيف أو يخصم 4 أو 8 أو 12 نقطة من الركيزة المختارة (أو من مكوّن الأخبار). الاتجاه الإيجابي يرفع، والسلبي يخفض.

نظرة الخبير مقابل DOM

إن تُركت النظرة فارغة، يُعكس تغيّر مدة بقاء الإعلان (انخفاض DOM إشارة صحّة). إن مُلئت النظرة تُستبدل الدرجة: إيجابي 72، محايد 50، حذر 38، سلبي 25.

العملة والعينة

الأسعار تُعرض بعد توحيد تقريبي بالدولار. أسبوع غير مكتمل، أو وسيط مبني على عيّنة صغيرة، أو خلط عملات، قد يحرّك مكوّن السعر بقوة — لذلك وُضع السقف. المؤشر يقارن أسبوعاً بأسبوع على المنصة، لا بمصادر إغلاق خارجية.

أوزان الركائز ومصادرها الإحصائية
الركيزة الوزن المصدر الأسبوعي
النشاط 1.2 مزيج من عروض البيع الجديدة، عروض الإيجار الجديدة، والمخزون النشط. الوزن الأعلى لأن حجم العرض هو أوضح إشارة أسبوعية على المنصة.
الأسعار 1.0 وسيط سعر المتر (بعد تحويل العملات إلى دولار للعرض). ارتفاع الوسيط يرفع المكوّن؛ هبوط حادّ يخفّضه. ليست صفقات منفّذة.
الاهتمام 0.8 مجموع المشاهدات على المنصة. وكيل للطلب الظاهر، لا لنية الشراء المؤكدة ولا لحجم الاستثمار الفعلي.
الأخبار 0.7 صفر افتراضياً. إن وُسم الخبر بـ«يؤثر على المؤشر» يُضاف ±4 / ±8 / ±12 حسب الأثر المختار، ويُوجَّه إلى الركيزة المحددة أو إلى مكوّن الأخبار.
الخبير 0.7 إن لم تُملأ النظرة، يُشتق المكوّن من تغيّر مدة بقاء الإعلان (DOM) مع عكس الإشارة. إن مُلئت النظرة تُستبدل بدرجات ثابتة: إيجابي 72، محايد 50، حذر 38، سلبي 25.
التنظيم 0.6 يبدأ عند 50. لا مصدر إحصائي أسبوعي تلقائي؛ يتحرّك فقط عبر أخبار موسومة بركيزة التنظيم.

درجة الركيزة السابقة داخل الحساب تُثبَّت عند 50؛ مقارنة رأس المؤشر بالأسبوع الماضي تستخدم قيمة AMI المنشورة للأسبوع السابق إن وُجدت.